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日志
对《酒店建设项目可行性研究报告》内容与模式的思考  | 2008-5-29 11:25:00
对《酒店建设项目可行性研究报告》内容与模式的思考

浙江宾馆常务副总经理 余勇钢(供稿)

  随着旅游业的兴起,酒店的建设也随之发展,而在酒店设计、建造前,通常须有一个较为完善的《酒店建设项目可行性研究报告》。虽然现有的政府职能部门在对建设工程项目的审批过程中,均需让建设方提供《酒店建设项目可行性研究报告》,但具体针对酒店建设项目的可行性研究报告并无统一的标准模式,以至于在编写酒店建设项目的可行性研究报告时,由于某些因研究的数据和依据未能提供给决策者和审批者,故导致无法“研究”其“可行性”的存在,从而使原本“可行”的酒店建设工程项目,变为“不可行”。因此,本文以四星级酒店的浙江宾馆改扩建工程为例,建议在《酒店建设项目可行性研究报告》的编制中,应重点考虑如下五部分的内容,并就《酒店建设项目可行性研究报告》的标准模式提出笔者的思考与见解。

酒店建设项目的企业概况和背景资料说明
  企业名称:在本地工商行政机关注册的酒店建设工程项目的全称;企业的地址:有与房(地)产证书和工商注册上相一致的项目建造地址;企业的业主:有参与工程项目的合法投资企业和业主名称;企业的法人:酒店建设工程项目的企业法人代表姓名;工商注册资金:酒店在本地工商行政管理局注册登记的注册资金;建设工程项目资金的来源:工程建造项目资金的出资企业名称;企业的性质:说明在工商机关登记的企业性质;企业的隶属:上级主管部门的名称和主管部门的企业性质;企业的业绩:说明企业的财务状况,如:前一年的累计利润和前一年的经营利润、前一年的经营收入和累计经营收入、固定资产情况、各方面贷款情况、以及企业的人员状况等;所建酒店周边的历史、人文环境情况与酒店市场调查报告涉及的内容:拟建酒店会给周边环境带来的影响,特别应考虑的是周边地区的人流、物流、商贸、旅游景点,周边的投资环境,周边建筑的风格,人们的消费层次等情况以及由于酒店的建造会给本地区带来的各方面影响等等。

《酒店建设项目可行性研究报告》的编制依据
  1、政策部分的依据:本地区政府职能部门的《城市总体规划说明》;本地区政府职能部门颁发的《规划“红线”、“绿线(绿化)”图》和与酒店建造性质相应的规划部门颁布的相关文件;本地区最近时间的相关建筑行业职能管理部门的《建筑安装预决算定额》;本地区最近时间的相关建筑行业职能管理部门的《造价信息》;旅游权威部门或旅游专业人员对本市、本地区酒店行业的《旅游市场调查研究和报告》和《旅游市场年度报告》;政府职能部门,诸如:建设、规划、财政、审计、环卫、市政等部门的相关政策与法规。
  2、酒店建设项目设立的依据:从市区规划方面考虑酒店建设,利用规划,借景发挥,给规划带来的有利面;从提升城市建筑格局方面考虑,设立市区规划的标志性建筑;从旅游市场的规格、供需情况考虑,给酒店建设档次、规模的设想提供依据。
  3、酒店建设项目市场发展前景依据:从城市的发展的总体情况来考虑,依据旅游市场需求和发展趋势,相信城市的发展会带来旅游的发展,随之酒店的需求也会增长,因此,在《酒店建设项目可行性研究报告》中应用科学的眼光、发展的思路去审视叙述。
  4、酒店建设项目的工程依据:市政公用设施的匹配条件,如:自来水的管径、用电容量、通讯设施、燃气品种、是否集中供暖、污水的排放量、道路行驶路线、道路开口等等能否适应酒店建设工程的需求;历史和人文环境方面的条件,如:酒店建设的地点内是否有历史文物保护点、周边的人文环境是否能适应酒店正常经营或由于酒店的经营会给周边人文环境带来影响。酒店建设的必要条件除以上所述二个主要方面外,还有诸如:政府政策和规范所涉及等方面的因素。
  5、酒店建设工程项目与环境保护的设想:
  政府职能部门制定的经济指标:容积率,即:建筑总面积与规划土地面积之比;绿化率,即:绿化面积与规划土地面积之比*100%;建筑密度,即:建筑占地面积与规划土地面积之比*100%;停车位:须按不同的使用功能来确定,不同城市、不同的街区对客房数量和餐饮、娱乐面积有不同的停车位数量的要求;其他设施:野生动物的保护、古迹的保护、地下层与水土的保护、人防工事修筑等措施和现在每一地方政府都有相应的政策与法规。环境保护设想是新酒店经营的重要指标,是经营的有力保证。
  6、财务评价依据:国家计委、建设部1993年颁布的《建设项目经济评价方法与参数》(第二 版);财政部颁布的《旅游、饮食服务企业财务制度》;其他国家和地方政府与酒店建设工程设计相关的政策与法规。
  酒店建设的编制依据除上述6个方面外,建设项目还必须考虑诸如:包括用电系统,排水系统,用水系统,暖通(空调)系统,消防系统,环保与卫生防疫系统等设计依据。

《酒店建设项目可行性研究报告》的建设说明
  1、酒店建设项目设想:
  总平面布置图,鸟瞰效果图,特殊部位的效果图。
  2、工程项目建设方案:
  2.1工程(施工)阶段的名称:分四个阶段,即前期决策阶段:建设项目的市场调查、建设项目的可行性研究、建设项目的立项、建设资金的筹措、工程建设管理班子的组建、工程建设期间的管理政策与程序及招投标工作制度的编制等;建筑设计阶段:建设项目的初步方案设计、扩初方案设计、建筑工程的施工图设计、装修装璜和施工设计、环艺绿化和施工设计以及与建筑相关的强弱电的设计、消防系统的设计、设备安装的设计等等;工程施工阶段:施工用水、用电的计量、施工人员的食宿、土建施工、设备安装、工程装修、环艺绿化和施工等;竣工试营阶段:工程竣工验收、人员招聘与培训、酒店设备设施的采购、酒店公关与营销、环艺布置、酒店的试运行。
  2.2 平面布局:
  规划面积的总平面布局,包括:人行、车流、员工、消防、残疾人等通道,建筑物、围廊、凉亭、围墙、室外球场、绿地、停车场、垃圾集散地等的布局说明;建筑总平面的功能布局,包括:客用、员工(走货)、洗涤、消防等方面的通道和客房、餐饮场所、娱乐场所、会议场所、行政用房等的布局说明;
  2.3工程(施工)时间:根据实际工程量,准确地将工程各阶段的进度时间确定;
  3、结构方案:
  3.1荷载:对不同地区建设工程,由于地质情况的原因,可根据酒店功能的不同需求,建筑的各区域活荷载标准值不一样,通常在  2KN/M2——6 KN/M2,具体数值由建筑设计院提供;
  3.2抗震:根据《中国地震烈度区划分图(50年超越概率10%,1990年)》中可以查得本地区的相关数值;
  3.3结构选型:可根据酒店建设方的使用功能和建筑形状来确定选用结构类型,普通建筑通常用框架—剪力墙体系;
  3.4地基基础及地下室:在向地质部门了解本地区地质构造的情况下,请建筑设计院提出有关建筑参数;
  3.5材料:由建筑设计院根据酒店建筑的实际情况提供数据。
  3.6根据酒店定位进行供电量、供电系统、照明系统及避雷等用电系统;供排水系统;暖通(空调)系统;通讯、电视、广播、监控等弱电系统;消防系统等的设计与布局。
  4、工程估算:
  4.1工程(施工)工程负责人:在不同的时间段、对不同的工程(施工)阶段均须指派专项工程人员负责;
  4.2工程投资估算:
  估算范围:地面、地下建筑物的土建工程、建筑物的内外装修工程、建筑物内外的设备安装工程和政府职能部门的相关“规费”及设计勘察费等杂项费用;
  估算方法:根据建筑设计的要求和酒店运行的功能布局逐项按有关政府部门制定的预决算定额标准进行计算;
  4.3工程审计方式:工程审计是建设项目在实际实施中符合国家的有关定额政策的保证,因此工程审计通常采用“控制投资式工程跟踪审计”以使审计工作能随工程的进度在某一工程段的预算时、工程实施中、工程决算时都可以对工程量和相对的定额进行审计。
  4.4工程资金筹集、来源及到位时间:正确地使用工程资金对节约工程资金有较大的益处,因此应将酒店建设期间的资金编制成《资金使用表》,充分利用分期付款、按期付款、工程保证金等形式来达到减少银行贷款利息,延迟到款时间的目的。
  4.5工程招投标方法:
  依据政府职能部门的有关法规,在建设工程招标过程中采用请专业代理公司介入招投标工作和在设备设施招投标过程中采用公布招标信息、公开唱标、公开评标的形式,以示在工程招标过程中的公开、公平、公正的原则。

《酒店建设项目可行性研究报告》中新酒店的组织机构与劳动定员的制定
  1、组织机构:
  要将新酒店的经营功能详细划分,按不同的服务性质和服务功能设置组织机构,在新酒店营运初期应加强组织机构中的人员培训功能。
  2、劳动定员:
  按照星级标准的人员配备要求配置人数,应尽可能培养一职多能的人才,在保证服务质量的前提下,最大限度地减少部门以下的机构设置,诸如:不设部门副职、文员及多级别的主管人员等,以达到精简人员之目的。
  3、从业培训:
  新酒店的从业人员应在酒店的装修期开始陆续进入酒店的各个工作岗位,特别是部门级以上的管理人员和工程部的操作人员需在建筑装修和设备设施安装时就介入,以便纠正在酒店设计中存在的问题和了解设备的使用功能;从业人员的前期培训工作对于新酒店能否正常运行尤为重要,因此在酒店进入装修期时,酒店管理当局应将酒店的主要管理理念和管理方法对酒店的中层管理人员进行培训,使管理人员能够理解和掌握本酒店的经营管理模式,随后在招聘员工和培训员工的过程中将酒店的管理模式融入其中。

《酒店建设项目可行性研究报告》的投资估算与新酒店财务经济分析
  1、项目计算年限:
  酒店中资产考虑确定年限的项目有:基本建设期、酒店营运期、设备使用期、固定资产折旧期、开办费的分摊年限、再次与三次装修期、递延资产分摊年限。
  2、新酒店财务经济分析:
  2.1新酒店的主要营业收入估算:
  客房出租收入=客房数量(间/套)X拟定平均房价X拟定平均出租率X365天/年;
  餐饮经营收入=餐位数量X开餐次数/天X拟定就餐标准(人均消费)X拟定就餐率X365天/年;
  娱乐经营收入:有专用客位的娱乐项目可参照餐饮经营收入的估算方式;否则:以娱乐场所的使用面积能够容纳的人数X拟定人均消费X拟定出席率 X365天年;
  其他经营收入:利用行业中具有专业经验的人员进行专项估算。上述“拟定”的数据,应请专业人员根据新建酒店硬、软件的实际情况,在对本地区同类酒店进行调查后给予拟定,并应提供相关的调查资料。
  2.2新酒店主要营运成本分析:
  外购原辅材料费用:
  食品/饮品成本=餐饮收入X拟定成本率;商品成本=商品收入X拟定成本率。
  动力运行费用:
  酒店动力涉及:电力、热力、燃油、燃气、用水方面;依据设计院的能耗计算数据、不同经营场所的使用情况,参考同类型酒店日常经营中的能耗情况及市场价格因素四者合一,估算出本酒店维持正常经营所需的燃料、动力运行费用。
  人力工资与福利费用:
  在对本地区同类酒店进行从业人员月收入调查的基础上,拟定各级别人员的工资,并根据各工资额提取福利费用,如:养老保险金22%、医疗保险金9.5%、失业保险金2%、工伤保险金0.4%、生育保险金0.7%、公积金8%、残疾保障金等。
  前期工程摊销费用:
  酒店建设期和酒店在开业期间中所发生的费用,俗称为:酒店
  前期开办费用,而这些费用在财务结算上通常是以五年摊销的方式
  摊入酒店的经营成本。
  酒店资产设备折旧费用:
  根据不同物料的用途和性质,可大致分为:够不上固定资产的“低值易耗品”、日常经营所需的“原材料”、日常使用而又无残值的“消耗物品”、价值在某一值以上而又可使用5年以上的“固定资产”等四大类,各类资产依据财务制度都有不同的核销计算方法,有一次性摊销法和逐年分摊法,而对于固定资产的核销,国内酒店通常采用“平均年限法”。
  酒店设备设施维护费用:
  新酒店设备设施维护费用通常较低,而在经营二年后此项费用会有所提升,一般考虑从总营业收入中提取3—5%。
  新酒店广告营销费用:
  与酒店设备设施维护费用相反,由于宣传需要,新酒店的广告营销费用往往会较高,可考虑提取营业额的1—2%,酒店正常运行后可控制在1%以内。
  其他各项杂费:
  上级主管部门管理费用、财务管理费用等等其他费用,由于地区的不同、酒店贷款额和贷款性质的不同、所属的主管部门不同会有较大的差异,应根据实际情况考虑额度与数值。
  2.3新酒店财务效益测算:
  经营利润(经营毛利润—G.O.P):
  即:营业收入 — 营业成本 — 经营费用 — 营业税及附加费用;
  税前利润:
  即:经营利润 — 设施折旧费用 — 贷款利息;
  所得税:
  即:税前利润(正值)X 所得税率;
  税后利润:
  即:税前利润 — 所得税;
  未分配利润:
  即:税后利润 — 赢余公积;
  净现金流量:即:现金流入 — 现金流出;
  财务净现值:
  即:净现金流量 X 折现系数;
  投资回收期:
  即:投资回收期=(累计的折现净现金流量第一次出现正值的年份— 1)+(上年末累计折现净现金流量 / 该年折现的净现金流量);
  财务获利能力的分析:
  即:销售利润率=利润(可分:总利润额、净利润、经营毛利)/ 销售收入;成本利润率=利润(可分:税前利润、销售毛利、经营毛利)/成本(可分:税前成本、销售成本、经营成本);资产利润率=利润 / 资产。
  盈亏平衡点:
  即:营运能力利用率盈亏平衡点=固定成本/(销售收入 — 销售税金 — 变动成本)X100%,盈亏平衡点以说明酒店初期营业能力达到设计能力的数值时,酒店可以进行保本运行。

  在工程建设中还有许多可以使酒店同行借鉴的研究模式,而酒店建设中也还有许多以上未涉及的研究内容,需要酒店管理者不断地去探索和研究,对于上述提及的内容和计算结果要送酒店资深专家进行分析,以得最佳的酒店经营效果,这才是《酒店建设项目可行性研究报告》编制的目的!也希望本文能给所有的酒店投资者包括酒店经营者提供一些借鉴。

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